„Antichresis“ yra sutartis, kuria nekilnojamasis turtas yra pristatomas kaip būsimo mokėjimo garantija. Taigi turtas pereina į kreditoriaus rankas, leidžiant pastarajam gauti pajamas iš turto naudojimo ir eksploatavimo.
Antikresas iš esmės tęsiasi tol, kol paskolos gavėjas įvykdys savo įsipareigojimą (išskyrus atvejus, kuriuos mes detalizuosime vėliau). Pasiekus šį tikslą, turtas gali būti grąžintas skolininkui.
Dar paprasčiau paaiškinus, antichresas yra dviejų šalių paktas, kuriame viena šalis (kaip mokėjimo garantija) suteikia kitai nekilnojamąjį turtą (jei nesilaiko jų mokėjimo). Kai, pasinaudojant nekilnojamojo turto nauda ar sumokėjus skolininkui, skola išnyksta, tada nekilnojamasis turtas grįžta į skolininko rankas.
Šio straipsnio pabaigoje pamatysime pavyzdį, tačiau pirmiausia mes išsamiai apibūdinsime antichreso ypatybes; šalių teises ir pareigas.
Antichreso charakteristikos
Pagrindinės antichreso savybės yra šios:
- Skolininkas siūlo užstatą, tai yra, jis prisiima savo mokėjimų įsipareigojimą materialiuoju turtu, kuris šiuo atveju yra nuosavybė.
- Antichresis yra papildoma teisė, nes ji skirta užtikrinti įsipareigojimo sumokėjimą ir jo interesus, jei jie atsiranda. Jei negrąžinta skola išnyksta, baigiasi ir antikrizas.
- Sutarties dalyviai yra antikresas, atsisakantis turto valdymo, ir antikretinis kreditorius, kuris juo naudojasi.
- Antichresistas negali susigrąžinti turto, prieš tai neišmokėdamas laukiančios skolos.
- Neįmanoma įvykdyti kelių antichresinių sutarčių dėl tos pačios prekės, nes reikia jos atsisakyti. Norėdami paaiškinti tai kitaip, antikristas negalėjo vienu metu perduoti turto daugiau nei vienam kreditoriui. Kita vertus, yra įmanoma sudaryti keletą hipotekų tam pačiam turtui, nes skolininkui nebūtina disponuoti jo nuosavybė.
- Tai galbūt yra viena iš priežasčių, kodėl antichreso sutartys yra mažiau populiarios nei hipotekos. Pastarieji leidžia skolininkui toliau užimti savo namus.
- Kiekvienas teisės aktas skirtingai apibrėžia antichresą. Pavyzdžiui, Peru atveju tai yra reali teisė (neatidėliotinas ir absoliutus įgaliojimas), pagal kurią skolininkas savo kreditoriui perduoda turtą kaip užstatą. Taigi jis suteikia jam galią ją išnaudoti ir suvokti jos vaisius. Peru teisės aktuose taip pat reikalaujama, kad sutartis būtų įrašyta į viešus dokumentus.
- Sutartis nutraukiama ne tik sumokėjus prievolę, bet ir sunaikinant ar nusavinant turtą arba jei kreditorius atsisako antikrizo. Pastarasis įvyksta, jei paskolos davėjas mano, kad, pavyzdžiui, naudojimasis turtu neduoda pakankamai pajamų. Tada pareikalausite, kad antikristas sumokėtų jūsų skolą kitu būdu.
Antikristinio kreditoriaus pareigos ir teisės
Svarbiausios antikretinio kreditoriaus pareigos ir teisės yra šios:
- Kreditorius privalo saugoti turto vientisumą
- Privalote prisiimti išlaidas, susijusias su pagrindinėmis paslaugomis (vandens, elektros energija, be kita ko), kurios leidžia naudotis nuosavybe.
- Perimdamas garantiją, kreditorius galės mėgautis jos panaudojimo vaisiais. Pavyzdžiui, buto atveju galite jį užimti ir sutaupyti nuomai. Kita alternatyva yra ta, kad jūs ją išnuomosite trečiajai šaliai, gaudami atitinkamą periodinę nuomininkų išmoką.
- Kreditorius pirmiausia surinks palūkanas, susidariusias dėl skolos, jei taikoma. Kai bus sumokėtos šios finansinės išlaidos, pajamos iš turto naudojimo gali amortizuoti dalį paskolos pagrindinės sumos.
- Jei šalys susitarė, kad palūkanos nebus kaupiamos, turto naudojimo vaisiai tiesiogiai atitiks paskolos pagrindinę sumą.
- Nesumokėjus kreditorius gali kreiptis į teismą dėl garantijos vykdymo.
Antichresisto pareigos ir teisės
Pagrindinės antikreso pareigos ir teisės yra šios:
- Jūs privalote perleisti nekilnojamojo turto valdymą, prašydami grąžinti nekilnojamąjį turtą tik panaikindami savo skolą.
- Jei kreditorius nėra kruopštus valdydamas turtą, galite kreiptis į teismą dėl žalos atlyginimo.
- Jūs mokate mokesčius už turtą.
- Jūs turite padengti remonto ir priežiūros išlaidas, nebent žalą padengė kreditorius.
- Jūs sutinkate pakeisti investicijas į patobulinimus, kuriems reikia jūsų sutikimo.
- Galite prieštarauti netinkamam turto naudojimui, pavyzdžiui, jei kreditorius planuoja kardinaliai pakeisti vietą nuosavybėje.
Antichreso pavyzdys
Pažvelkime į labai paprastą antichreso pavyzdį. Tarkime, Luisas Antonio Olivaresas yra skolingas José Gutiérrez 45 000 USD. Tada, norėdami užtikrinti finansavimo grąžinimą, abu pasirašo antichreso sutartį.
Susitarimas leidžia G. Gutiérrez užimti arba išnuomoti trečiajai šaliai vieną iš „Olivares“ valdomų nekilnojamojo turto objektų. Sutarties terminas yra dešimt mėnesių, darant prielaidą, kad nuomos kaina sieks 4500 JAV dolerių.
Šiuo atveju reikia pažymėti, kad dalyviai nesutiko generuoti paskolos palūkanų. Taigi, sumokėjus skolą, turtas grąžinamas „Olivares“.