Rizikos premija nėra sąvoka, susijusi tik su šalies ekonomika. Grąžos siekiama ne tik investuojant į obligacijas, bet ir investuojant į nekilnojamąjį turtą. Taigi investuotojai, dirbdami nekilnojamojo turto rinkoje, vadovaujasi rizikos rodikliais. Bet kaip nekilnojamojo turto rinkoje veikia rizikos premija?
Išgirdę žodžius „rizikos premija“, daugelio mintys keliauja į 2011 ir 2012 metus. Tuo metu, kai prasti Europos ekonomikos rodikliai sukėlė susidomėjimą, kurį šalys turėjo mokėti už finansavimą rinkose. Ta subtili ekonominė akimirka tarnavo taip, kad didelė visuomenės dalis suprato, kas yra rizikos premija.
Prisiminkime, kad rizikos premija numato papildomas išlaidas visoms toms valstybėms, kurios siekia finansavimo rinkose. Šios papildomos išlaidos nustatomos atsižvelgiant į riziką, su kuria susiduria šalies ekonomika. Tarkime, kad tai yra kompensacija už riziką, kurią investuotojas naudoja naudodamas savo išteklius tam tikros šalies obligacijose. Tačiau kuo geresni šalies ekonomikos rodikliai, tuo mažesnė rizikos premija, kurią reikia mokėti. Reikėtų pažymėti, kad kaip nuoroda paimama Vokietijos obligacija. Tokiu būdu turėsime galiojančią skalę įvertinti įvairių šalių ekonominę riziką.
Nekilnojamojo turto rinkos rizikos premija eina pagal kaimynystę
Na, o rizikos premijos sąvoka pasiekė ir nekilnojamojo turto rinką. Jei anksčiau sakėme, kad rizika skiriasi priklausomai nuo šalies, nekilnojamojo turto rinkoje rizika priklauso nuo kaimynystės, į kurią norime investuoti. Norint įvertinti bet kokią rizikos premiją, turi būti nuoroda. Todėl jei obligacijų rinkoje mes paminėjome Vokietiją kaip atskaitos tašką, nekilnojamojo turto pasaulyje šią vietą užims Madride esantis Recoletos rajonas. „Recoletos“ laikoma sritimi, kuriai būdinga garantija ir patikimumas, tačiau nauda, kurią galima gauti įsigyjant turtą ir jį nuomojant, bus mažesnė.
Kintamieji, nuo kurių nekilnojamojo turto rinkoje priklauso rizikos premija
Tarp rajonų ir valstybių yra aiški paralelė. Abiem atvejais rizikos tikimybė skiriasi. Investuodamas į tam tikros šalies obligacijas, investuotojas ypatingą dėmesį skiria įsiskolinimų lygiui, bankroto galimybei, augimo perspektyvoms ar valstybės deficitui. Nekilnojamojo turto rinkoje naudojami kiti kriterijai, pavyzdžiui: galimybė subnuomoti turtą, neteisėtas turto naudojimas, teisės aktų pakeitimai ar nuomininkų, kurie per tam tikrą laikotarpį praeina per turtą, skaičius.
Tęsdami Recoletos kaimynystės pavyzdį, matome, kad ši apylinkė laikoma saugia, nekilnojamojo turto tvirtove. Visa tai reiškia, kad labai užtikrintai bus gautas grąžos diapazonas nuo 3,3% iki 3,4%. Ir geriausia, su maža rizika. Todėl žemas rizikos lygis Recoletos kaimynystėje bus apdovanotas vienodai maža nekilnojamojo turto rizikos premija.
Jei nekilnojamojo turto investuotojas siekia pelno nekilnojamojo turto rizikos premijos kaina, jis turėtų sutelkti dėmesį į kitus rajonus. Šis interesų skirtumas dar labiau padidės tokiuose rajonuose kaip Entrevías, San Diego, San Andrés ar San Cristóbal. Čia rizika yra labai didelė, todėl turi būti tenkinama daug didesnė nekilnojamojo turto rizikos premija.
Ankstesnės analizės svarba
Skirtingai nuo obligacijų rinkos, kur yra galimybė diversifikuoti investicijas, siekiant sumažinti riziką, nekilnojamojo turto rinkoje viskas priklausys nuo įsigyjamo turto kainos. To pasekmė yra ta, kad mažiausi investuotojai neturės galimybės investuoti į saugiausias turimas sritis, nes jos yra brangiausios. Tuo tarpu galingiausi investuotojai renkasi mažesnės rizikos kvartalus. Paaiškinimas, kodėl stambus investuotojas nelaiko statymų už rajonus, kurie siūlo didžiausią pelningumą, yra paprastas, nes jie nenori rizikuoti.
Pelningumo ir rizikos pusiausvyra
Kaip ir bet kurioms investicijoms, nekilnojamojo turto rinkoje reikės išankstinės dviejų kintamųjų analizės: pelningumo ir rizikos. Gerai žinoma, kad finansų pasaulyje kuo didesnis pelningumas, tuo didesnė rizika.
Tokio tipo investicijose į nekilnojamąjį turtą bus svarbu įvertinti tokius aspektus kaip kainų svyravimai, konkurencingumo laipsnis, prognozės ir vadinamasis nuomos pastangų lygis. Atminkite, kad nuomos pastangų norma yra mėnesio pajamų suma, naudojama sumokėti už nuomą.
Galiausiai, turite atkreipti ypatingą dėmesį į kitas su nuosavybės nuosavybe susijusias išlaidas. Šia prasme būtina įvertinti mokesčių, bendruomenės išlaidų, draudimo įmokų, galimų išsiliejimų ir procedūrų išlaidas.
Neabejotina, kad rizikos premijos veikimas yra labai panašus tiek obligacijų rinkoje, tiek nekilnojamojo turto rinkoje. Ir tai yra, kad rizika yra mokama.