Ginnie Mae yra federalinė vyriausybės agentūra, palaikoma JAV vyriausybės, veikianti hipotekinių kreditų rinkoje. Jos misija yra padaryti būstą prieinamą ir prieinamą milijonams namų ūkių, priklausančių labiausiai nepalankioje padėtyje esančioms šalies klasėms, ir turint mažiau išteklių. Tuo pačiu metu tai suteikia likvidumo hipotekos rinkai.
Šį tikslą jis vykdo remdamas hipotekines obligacijas (MBS), kurių pagrindinė paskola yra hipotekos, kurias daugiausia garantuoja dvi federalinės vyriausybės agentūros, atitinka tam tikrus reikalavimus ir išleidžia daugybę konkrečių skolintojų. Tai yra Federalinė būsto administracija (FHA) ir Veteranų reikalų departamentas (VA).
Paskolos davėjai išleidžia MBS, kurios pagrindinės yra šios hipotekos, o Ginnie Mae palaiko laiku sumokėti obligacijų palūkanas ir pagrindinę sumą savo investuotojams. Šios MBS yra laikomos viena saugiausių investicijų, neatsižvelgiant į ekonominio ciklo laiką.
Nors ji žinoma kaip Ginnie Mae, visas jos vardas yra Vyriausybės nacionalinė hipotekos asociacija (GNMA).
Kaip veikia Ginnie Mae?
Ginnie Mae dirba kartu su privačiu sektoriumi, kad patenkintų nepalankioje padėtyje esančių JAV gyventojų grupių poreikius. Tai yra MBS obligacijų, kurių pagrindinės paskolos yra šios paskolos, užstatas.
Tai leidžia šių kreditų teikėjams gauti geresnes kainas, nes šios paskolos yra laikomos nerizikingu turtu.
GNMA nesukuria, neperka ir neparduoda hipotekų ir neišleidžia MBS. Tai greičiau garantuoja srautų, gautų iš MBS, mokėjimą. Jei skolintojai nesumoka, Ginnie Mae perveda pinigus iš nuostolių pakeitimo vertybiniais popieriais subjektui, kad jis galėtų įvykdyti savo mokėjimo įsipareigojimus MBS obligacijų investuotojams.
Šioje rinkoje skolintojai ir investuotojai parduoda ir perka šias paskolas, kad iš jų gautų pelningumą. Šios rinkos dėka skolintojai gali uždirbti likvidumo ir pajamų perteklių naujoms paskoloms ar naujoms operacijoms finansuoti. Turėkime omenyje, kad paskoloms, kurias finansų įstaiga palaiko pusiausvyroje, reikia grąžinti metus ir grąžinti kapitalą. Todėl šiems subjektams naudingiau parduoti šiuos paskolų paketus investuotojams, norintiems juos įsigyti.
„Pass-trought“ yra nukreipimas, leidžiantis lėšoms judėti iš vienos vietos į kitą per tarpininką, kuris ima komisinius.
Pakeitimo vertybiniais popieriais procesas
Čia pakeitimą vertybiniais popieriais vykdo privatūs subjektai, kurie sujungia tinkamas įsigytas hipotekas (turi atitikti toliau pateiktus kriterijus) į turto grupes ir išleidžia MBS obligacijas. Šie subjektai išleidžia obligacijas investuotojams į rinką.
Todėl Ginnie Mae yra ketvirtajame nuostolių absorbavimo lygyje, jei jie atsiranda. Kaip mes nurodėme pradžioje, priekyje yra hipotekos skolininkas, vyriausybės draudimas ir emitento ištekliai.
MBS paskolos ir emitento reikalavimai
Paskolos turi atitikti tinkamumo kriterijus, susijusius su:
- Minimalus pradinis įrašas.
- Ribotas LTV santykis (paskola / būsto nuosavybė).
- Maksimalus dydis.
- Minimalūs reikalingi dokumentai.
- Skolininko įsigytas draudimas.
Savo ruožtu emitentai turi įrodyti, kad jie atitinka tinkamumo kriterijus, susijusius su paskolų, kurios bus kaupiamos MBS emisijoms, rūšimi. Pvz., Potencialus emitentas turi patvirtinti, kad yra FHA patvirtintas hipotekos kreditorius ir toks buvo bent jau pastaruosius trejus metus. Be to, kiti aspektai, tokie kaip šie du:
- Finansiniai aspektai: finansinės ataskaitos, kapitalo ir likvidumo reikalavimai, turto reikalavimai ir kt.
- Kokybės kontrolė: hipotekinių paskolų sudarymui, laidavimui ir aptarnavimui.
Ginnie Mae statyti
MBS turi praeinančią amortizacijos struktūrą. Tai reiškia, kad investuotojai gauna atitinkamas palūkanas, kai skolininkai moka hipotekas, pagrindinę sumą ir palūkanas. Iš tikrųjų nutinka taip, kad visos hipotekos amortizacijos yra sukauptos tam, kad fondas kas mėnesį sumokėtų sukauptas lėšas investuotojui. Iš šios sumos reikia atimti komisinius už garantiją ir aptarnavimą. Kitaip tariant, fondo mokami mokesčiai bus mažesni už įkeitimo įkeitimo tarifą.
Kalbant apie kuponą, tai yra svertinis vidutinis kuponas, kuris apskaičiuojamas kaip svertinis paskolų palūkanų normų vidurkis. Tačiau čia reikia atsižvelgti į tai, kad investuotojai gauna palūkanas už mažėjantį kapitalo kiekį laikui bėgant, gaunant iš hipotekos amortizacijos.
Kalbant apie svertinį vidutinį grupės terminą, tai yra visų grupės hipotekų terminų vidurkis, įvertintas pagal kiekvienos grupės hipotekos neapmokėtą pagrindinį likutį.
Susijusi rizika
Investuotojai turėtų žinoti apie investavimo riziką:
- Palūkanų normos rizika: Kai palūkanų normos krinta, išankstinių mokėjimų skaičius paspartėja, kai skolininkai skuba refinansuoti, todėl skolintojai praranda susidomėjimą, nes sumažėja neapmokėta pagrindinė bazė.
- Išankstinio apmokėjimo rizika: Tai įvyksta, kai skolininkai iš anksto arba visiškai amortizuoja savo hipoteką, ty ne pagal sutartą amortizacijos grafiką. Tokiu atveju hipotekos skolininkas nustoja mokėti palūkanas už šią sumą, todėl MBS investuotojas gaus mažiau palūkanų. Iš anksto sumokėta suma fonde laikoma iki atitinkamos datos ir tada obligacijų savininkai yra „perduodami“.