Nekilnojamojo turto vertinimas yra teorinė piniginė vertė, priskiriama nuosavybei pagal techninius parametrus.
Šie parametrai atitinka vertinimo metodiką, kurią daugelyje šalių nustato įstatymai. Vertinant nekilnojamąjį turtą, šie parametrai turi būti pateikti ataskaitoje.
Nekilnojamojo turto vertinimą turi parengti patvirtintas specialistas, kuris gali būti architektas, matininkas ar inžinierius. Tai priklausys nuo to, ar vertintinas nekilnojamasis turtas yra namas, butas, žemės sklypas ar pramonės sandėlis.
Dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje naudojamasi nekilnojamuoju turtu įsigyti naudojant hipotekos kreditą, todėl jis taip pat dažnai vadinamas „hipotekos vertinimu“. Tai naudojama kaip vertybė finansų įstaigai, sprendžiant, ar suteikti vienos ar kitos sumos hipoteką pagal įvertinto turto vertę.
Kam vertinamas nekilnojamasis turtas?
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas keliems tikslams, svarbiausi yra šie:
- Gaukite hipotekos paskolą, kurios įkaitu yra įvertintas turtas.
- Žinokite pakankamai griežtą teorinę vertę sprendžiant apie palikimus, skyrybas ar kaip pradinę kainą aukcionuose.
- Pasiekite techninę vertę taikydami konkretų reglamentą, kuris ją skiria nuo paprasto orientacinio įvertinimo.
Reikia atsižvelgti į tai, kad kuo didesnis vertinimo skaičius, tuo didesnė numatoma nekilnojamojo turto vertė. Tai reiškia, kad turėsite daugiau maržos prašydami paskolos, kurioje nurodytas turtas kaip užstatas.
Kaip apskaičiuojamas nekilnojamojo turto vertinimas?
Veiksniai, į kuriuos atsižvelgiama vertinant nekilnojamąjį turtą, apjungia techninius ir teisinius aspektus. Pagrindiniai, lemiantys ekonominę vertinimo vertę, yra šie:
- Vieta: Miestas, rajonas, gyvenamasis rajonas ir kt.
- Paviršius: Du paviršiaus duomenys gali būti pateikiami kvadratiniais metrais, naudingi (neskaitant sienų užimamos vietos) ir pastatyti (kartais įtraukiant bendrąsias pastato patalpas).
- Paskirstymas: Tai yra apie kambarių, tualetų ar terasų, kurias gali turėti namas, skaičių. Taip pat atsižvelgiama į teisingo erdvės naudojimo įvertinimą.
- Apsaugos būklė: Jį sudaro trys pagrindinės kategorijos, renovuotas namas, geros būklės ir renovuojamas.
- Naudotos medžiagos: Lemiantys veiksniai, vertinant namo kokybę, kondicionavimą, pavyzdžiui, energijos reitingą.
- Orientacija: Kardinolas, į kurį nukreiptas namas, tai yra į šiaurę, rytus, vakarus, pietus ir deriniai, kuriuos galima suteikti vienas kitam.
- Rinkos kaina: Norint sužinoti kainų diapazoną šioje srityje, atliekamas nedidelis paskutinių pardavimų tyrimas.
Be to, turi būti atliekami teisiniai patikrinimai, kurie gali apriboti vertinimo vertę, pavyzdžiui, žinoti, ar jie turi kokią nors oficialią apsaugą.
Tačiau laikui bėgant savybės vertė gali kisti arba dėl vidinių veiksnių (pridedant patobulinimų), arba dėl išorinių veiksnių (teigiama-neigiama aplinkos raida).
Naudojimo nekilnojamojo turto vertinime pavyzdys
Tarkime, kad mes norime nusipirkti namą, kurio pardavimo vertė yra apie 100 000 EUR. Savo ruožtu norime, kad bankas finansuotų 100% pardavimo vertės, nes sutaupėme tik pirkimo ir pardavimo išlaidas, tokias kaip vietiniai mokesčiai ar nekilnojamojo turto komisiniai:
Čia galima pateikti du scenarijus:
- Jei įvertinimo vertė yra 90 000 EUR, o reikalinga hipotekos paskola yra 100 000 EUR, mūsų santaupos, be 15 000 EUR pirkimo ir pardavimo išlaidų apmokėjimo, turi sumokėti ir 10 000 € skirtumą.
- Jei vertinimo vertė yra 100 000 EUR ar daugiau, tai padengs mums reikalingą sumą.
Pažymėtina, kad nėra įprasta, kad vertinimo vertė būtų apmokestinama 100% pirkimo kainos, o bendra taisyklė yra 80%. Tai yra, jei kaina yra 100 000 EUR, vertinimo vertė turi būti 125 000 EUR, nes 80% 125 000 EUR yra mums reikalingi 100 000 EUR.